2020年一级建造师工程法规1V1讲义-建设工程代理制度及建设工程物权制度(二)

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2020年一级建造师工程法规1V1讲义-建设工程代理制度及建设工程物权制度(二)

第 4 讲-建设工程代理制度及建设工程物权制度(二)

四、不当或违法代理应承担连带责任

(1)损害被代理人利益应承担的法律责任

1)代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。

2)代理人和相对人串通,损害被代理人利益的,代理人和相对人向被代理人负连带责任

(2)相对人故意行为应承担的法律责任

1)相对人知道行为人是无权代理,还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由相对人和行为人负连带责任。

(3)违法代理应承担的法律责任

1)代理人知识被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的,或者被代理人知识代理人的代理行为违法不表示反对的,被代理人和代理人负连带责任。

简记:谁有错、谁负责;上述两方均有过错,连带;

【连带责任】

1.无过方找过错方中的谁都可以;

2.无过方任意分配赔偿比例;

【例题·单选】关于委托代理的说法,正确的是( )。【真题 2018】

A.委托代理授权必须采用书面形式

B.数人为同一事项的代理人,若无特别约定,应当分别行使代理权

C.代理人明知代理事项违法仍然实施代理行为,应与被代理人承担连带责任

D.被代理人明知代理人的代理行为违法未作反对表示,应由被代理人单独承担责任

【答案】C

【解析】A 错误,委托代理可以采用书面形式,也可以采用口头形式。委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由被代理人签名或者盖章。

B 错误,数人为同一代理事项的代理人的,应当共同行使代理权,但是当事人另有约定的除外。

C 正确,D 错误,代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为,或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的,被代理人和代理人应当承担连带责任。

【例题·多选】关于不当或违法代理行为应承担法律责任的说法,正确的有( )。 【真题2016、2015】

A.第三人明知代理人超越代理权与其实施民事行为的,第三人承担主要责任

B.代理人不履行职责,应当承担民事责任

C.被代理人知道代理人行为违法而不反对的,代理人承担主要责任

D.表见代理的民事责任由被代理人承担

E.代理人将代理事务转托他人的,由代理人承担责任

【答案】BD

【解析】A 错误,第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的,由第三人和行为人负连带责任。

B 正确,代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。

C 错误,代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的,或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的,被代理人和代理人负连带责任。

D 正确,表见代理是指行为人虽无权代理,但由于行为人的某些行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。

E 错误,被代理人同意的,被代理人承担责任,如被代理人未追认的,由代理人承担责任。

【例题·单选】关于代理的说法,正确的是( )。【真题 2018】

A.经被代理人同意的转代理,代理人不再承担责任

B.同一代理事项有数位代理人的,应当推选牵头人

C.作为委托人的法人、非法人组织终止的,委托代理终止

D.表见代理是有权代理

【答案】C

【解析】A 错误,《民法总则》规定,代理人需要转委托第三人代理的,应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的,被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人,代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的,代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。

B 错误,委托代理授权采用书面形式的,授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间,并由被代理人签名或者盖章、数人为同一代理事项的代理人的,应当共同行使代理权,但是当事人另有约定的除外。

C 正确,《民法总则》规定,有下列情形之一的,委托代理终止:(1)代理期闻届满或者代理事务完成,(2)被代理人取消委托或者代理大辞去委托,(3)代理人丧失民事行为能力:(4)代理人或者被代理人死亡:(5)作为被代理人或者代理人的法人非法人组织终止。

D 错误,表见代理是指行为人虽无权代理,但由于行为人的某些行为,造成了足以使善意相对人相信其有代理权的表象,而与善意相对人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。《合同法》规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

【知识点小结】

1.代理的法律特征、种类;

2.可以被委托为诉讼代理人;

3.委托代理终止的情形;

4.转托代理与无权代理;

5.表见代理的构成要件及法律后果;

6.不当或违法代理应承担的责任;

1Z301040 建设工程物权制度

1Z301041 物权的法律特征和主要种类

一、物权的法律特征

1.物权:指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

2.物权权利人(物权的归属主体):法人、其他组织、自然人;

3.不动产:土地以及房屋、森林等地上定着物;动产指不动产以外的物。

4.物权的特征:

(1)支配权:权利人以自己的意思直接行驶的权利,无须义务人的介入。

(2)绝对权:对抗一切不特定的人;(义务人是不特定的,义务的内容是不作为)即只要不侵犯物权人行驶权利就履行义务。

(3)财产权:直接体现财产利益的权利(包括物的利用、归属等)

(4)具有排他性

【例题·单选】关于物权特征的说法,正确的是( )。【真题 2014】

A.物权是一种支配权,需要义务人的行为配合

B.物权是一种财产权,直接体现为财产利益的权利

C.物权是一种相对权,用以对抗特定的相对人

D.物权是不具有排他性的权利,同一物上可以存在几个物权

【答案】B

【解析】物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有以下特征:(1)物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利,即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利,无须他人的意思或义务人的行为介入。(2)物权是绝对权。物权的权利人可以对抗一切不特定的人。物权的权利人是特定的,义务人是不特定的,且义务内容是不作为,即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务。(3)物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。财产利益包括对物的利用、物的归属和就物的价值设立的担保。(4)物权具有排他性。物权人有权排除他人对于他行使物权的干涉。而且同一物上不许有内容不相容的物权并存,即“一物一权”.

二、物权的种类

1.所有权:所有人依法对自己的财产所享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权的权能:占有权、使用权、收益权、处分权(最基本的权利,所有权内容的核心)。

(1)占有权是指对财产实际掌握、控制的权能,占有权可以根据所有人的意志和利益分离出去,由非所有人享有。

(2)使用权是指对财产的实际利用和运用的权能。使用权是所有人所享有的一项独立权能。

(3)收益权是指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。收益往往是因为使用而产生的,因而收益权也往往与使用权联系在一起。但是,收益权本身是一项独立的权能,而使用权并不能包括收益权。有时,所有人并不行使对物的使用权,仍可以享有对物的收益权。

(4)处分权的行使决定着物的归属。处分权是所有人的最基本的权利,是所有权内容的核心。

2.用益物权:权利人对他人所有的财产,依法享有占有、使用、收益的权利。包括:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

3.担保物权:权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利。包括:抵押权、质押权、留置权。

所有权
所有对自己的财产的权利。占有、使用、收益、处分四项权能
用益物权
对他人的财产的占有、使用、收益权役权
建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权
担保物权
对他人的财产的优先受
偿权
抵押权 不转移占有
约定(需对方同意)
质权 转移占有 欠款扣物
约定(需对方同意)
留置权 转移占有 欠款扣物
法定(无需对方同意)

【例题·多选】关于所有权的说法,正确的有( )。【真题 2019】

A.财产所有权的权能包括占有权、使用权、收益权、处分权

B.收益因使用而产生,因此要享有收益权必享有使用权

C.占有权只能由所有人享有

D.处分权是所有权最基本的权利,是所有权内容的核心

E.使用权是所有人所享有的一项独立权能

【答案】ADE

【解析】A 正确,财产所有权的权能,是指所有人对其所有的财产依法享有的权利,包括占有权、使用权、收益权、处分权;B 错误,收益权往往与使用权联系在一起,但是,收益权本身是一项独立的权能,而使用权并不能包括收益权;C 错误,占有权可以根据所有人的意志和利益分离出去,由非所有人享有;D 正确,处分权是所有人最基本的权利,是所有权内容的核心;E 正确,使用权也是所有人所享有的一项独立权能。

【例题·单选】下列物权种类中,属于担保物权的是( )。【真题 2017】

A.抵押权

B.使用权

C.收益权

D.地役权

【答案】A

【解析】BC 选项属于所有权,D 选项属于用益物权。

【例题·单选】下列物权中,不属于用益物权的是( )。

A.土地所有权

B.土地承包经营权

C.建设用地使用权

D.地役权

【答案】A

【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

1Z301042 土地所有权.建设用地使用权和地役权

一、土地所有权

1.公有制类型:全民所有制(国家所有)和劳动群众集体所有(集体所有)

2.耕地承包经营期 30 年。

3.土地承包经营权调整:必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意,报乡级和县级政府农业主管部门批准。

4.国家土地利用总体规划将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

5.城市土地属于国家所有;宅基地、自留地、自留山,属于集体所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;

一建法规1V1讲义

【例题·多选】关于土地权属的说法,正确的有( )。 【真题 2016】

A.城市郊区的土地归国家所有

B.自留地归集体所有

C.城市市区土地归国家所有

D.农村土地均归集体所有

E.宅基地归农民个人所有

【答案】BC

【解析】A 错误,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。B 正确,E 错误,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。C 正确,城市市区的土地属于国家所有。D 错误,错在“均”字,因为法律规定属于国家所有的除外。

二、建设用地使用权

1.建设用地使用权的概念

(1)只存在于国家所有的土地上,不包括集体所有的土地。

2.建设用地使用权的设立

(1)设立范围:可地表、地上或者地下分别设立,新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

(2)设立方式:出让;划拨。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一土地上有两个以上意向用地者的,应当采取招标.拍卖等公开竞价的方式出让。

(3)建设用地使用权自登记时设立;登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。

3.建设用地使用权的流转、续期和消灭

(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、赠与或者抵押。但应符合下列条件:

第一、当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第二、应当向登记机构申请变更登记

第三、附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

(2)续期:住宅建设用地:自动续期;非住宅建设用地:依法办理

(3)建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

【例题·多选】关于建设用地使用权的说法,正确的有( )。【真题 2018】

A.建设用地使用权自合同生效时设立

B.建设用地使用权可以在土地的地表.地上或者地下分别设立

C.建设用地使用权人将建设用地使用权转让,可以采用口头约定的形式

D.建设用地使用权可以与附着于土地上的建筑物.构筑物及其附属设施分别处分

E.住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期

【答案】BE

【解析】A 错误,设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

B 正确,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

C 错误,D 错误,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,应当符合以下规定:(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。E 正确,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

【例题·单选】某公司取得了一宗地块的建设用地使用权进行商品住宅开发,就该事件,判断错误的是( )。

A.该地块的土地所有权一定归国家所有,不可能是农民集体所有

B.该公司取得建设用地使用权的方式一定是出让,不可能是划拨

C.该公司缺乏资金,将该地块的建设用地使用权抵押贷款,则附着于该地块的建筑物.构筑物.附属设施一定一并抵押

D.该公司在 3 年后无力开发,将项目转让给另一公司,则双方约定的建设用地使用年限最高为 70 年

【答案】D

【解析】选项 D 错误,双方可以约定建设用地使用期限,但不得超过剩余期限(70-3=67 年)。

三、地役权

1.地役权的概念

为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。自己的不动产为需役地.他人的不动产为供役地。(地役权是用益物权,一般为有偿取得)

一建法规1V1讲义

2.地役权的设立

(1)采用书面形式订立地役权合同(地役权自合同生效时设立)

(2)土地上已设立土地承包经营权.建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有人不得设立地役权。

3.地役权的变动(与土地上的其他用益物权一并转让,是一种从权利)需役地及需役地上的权利转让的,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权;供役地及供役地上的权利转让的,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

【例题·单选】甲、乙两单位相邻,甲需经过乙的厂区道路出入,甲乙之间约定甲向乙支付一定的费用。该约定中甲享有的权力是( )。 【真题 2018】

A.土地承包经营权

B.地役权

C.土地使用权

D.土地所有权

【答案】B

【解析】地役权,是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。从性质上说,地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

【例题·多选】关于地役权,下列表述正确的是( )。【真题 2017】

A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同

B.地役权合同应包括解决争议的方法

C.地役权自地役权合同签订时设立

D.地役权自地役权合同生效时设立

E.未经登记.不得对抗善意第三人

【答案】ADE

【解析】设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同,并且地役权自地役权合同生效时设立。地役权合同一般包括下列条款:(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。

“一般”与“应”意境相差较大,不建议选 B。

【例题·多选】甲从自己承包的土地上出入不便,遂于乙书面约定在乙承包的土地上开辟一条道路供甲同行,但没有进行登记。关于该约定性质和效力的说法,正确的有( )。【真题 2014】

A.该约定属于有关相邻关系的约定

B.该约定属于土地承包合同

C.该约定属于地役权合同

D.没有进行登记不影响该约定的合同效力

E.如果甲将其承包的土地转让给他人,受让人有权在乙承包的土地上通行

【答案】CDE

【解析】A、B 错误,C 正确,地役权,是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。D 正确,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。E 正确,在地役权合同中,甲是需役地,乙是供役地。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

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